Finanzieren oder mit eigenkapital bezahlen?

Dieses Thema im Forum "Rund um Baufinanzierung" wurde erstellt von Zohan, 23.12.2011.

  1. Zohan

    Zohan Gast

    Hallo Zusammen,

    ich habe mal eine Frage zur Baufinanzierung...

    Nehmen wir mal an ich möchte ein Haus kaufen.

    Es soll ein Eigentumswohnung sein die ich vermieten möchte. Die Zinsen sollen sich durch die Mieteinnahmen ausgleichen lassen.
    BEi Bedarf kann ich noch monatlich etwas dazu geben.

    Doch was ist den eigentlich langfristig betrachtet besser ?

    Wenn ich das Eigentumswohnung direkt bar bezahle und abkaufe ? Also das ich keine Zinsen dazu zahlen muss etc. ?

    Oder wenn ich es finanzieren lasse und die Zinsen einfach vom Steuern absetzen lasse ?

    Ich gehe natürlich davon aus das die die Einnahmen aus dem Zinsguthaben niedriger sind als der eff. Zins für die Imobilie.

    Wie würdet ihr das beurteilen ?

    Dankeschön!
     
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  3. rudi

    rudi Erfahrener Benutzer

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    Hallo, ZOHAN

    falls du Bares hast, dann solltest du lieber ohne oder mit ganz wenig Fremdgeld auskommen.

    Angenommen du hast 100.000€.

    Du legst dieses Geld bei einer Bank an und erhälst höchstens 2,5% Zinsen auf das Geld.

    Falls du aber für das Geld ein Haus kaufst, kannst du durch die Mieteinnahmen Renditen bis 7% oder 8% erzielen.

    Angenommen, die Wohnung, die du kaufst bringt im Monat 500,00€ ein.

    Das macht im Jahr 600,00€ aus. Das sind 6% Rendite.

    Davon geht ein Teil für Steuern und Reparaturen weg.

    Aber immerhin bleiben noch mindestens 4000,00€ übrig.

    Falls du aber die Wohnung finanzieren muss und nimmst ein Darlehen in Höhe von 100.000€ auf dann zahlst du bei 5% Zinsen 5000,00€ an die Bank.

    Dann bleiben dir noch 1000,00€ übrig.

    Hinzukommen die 2.500€, die du für dein angelegtes Geld als Zinsen bekommst.

    Also, hättest du dann 3500,00€.

    Auch hier musst du Steuern und Reparaturen zahlen.

    Wenn du dafür 1000,00€ veranschlagst, dann bleiben dir 2.500€ übrig.

    Gruß
     
  4. #3 hamasor, 05.01.2012
    hamasor

    hamasor Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    kluge Leute setzen niemals ihr eigenes Geld zu Finanzierung von Immobilien ein.

    Zumindest gilt diese Aussage für Die Länder, in denen die Zinsen für die Finanzierungen von Immobilien unter 5% liegen.

    Man stelle sich folgende Situation vor:

    Jemand hat ein Kapital von 1. Mio. Euro.

    Falls er für de Gesamtsumme eine Immobilie kaufen würde, könnte seine Bruttorendite bei höchstens 8% liegen.

    Also für eine Million Euro bekommt er 80.000 € im Jahr.

    Abzüglich Steuern, Leerstand, Reparaturen dann bleiben für ihr etwa 4-5% Rendite.

    Das sind im Jahr 40.000 bis 50.000€.

    Aber diese kann hingehen und von seiner Million € 900.000€ auf ein ausländisches Bankkonto anlegen und bekommt dafür im Durchschnitt 8% Zinsen für sein Geld.

    Da hat er schon 72.000€ an Zinseinnahmen.

    Dann geht er hin und kauft sich eine Immobilie für ein Wert von 1.0 Mio. €.

    Bei einer guten Bonität verlangt die Bank 10% Eigenkapital.

    Er hat von der 1 Mio. Euro 900.000€ auf die Bank angelegt und hat noch 100.000€.

    Diese 100.000€ legt er bei der Bank entweder als Eigenkapital für die Immobilie vor oder bringt es als Sicherheit, was aber bei der finanzierenden Bank als Festgeld angelegt wird.

    Demnach bekommt er von der Bank 1.0 Mio.

    Euro für die Immobilie geliehen zu einem Zinssatz von 4% + 1% Tilgung.

    Das macht 5% Bankabtragung.

    Da zahlt er an die Bank jedes Jahr 50.000€ an Zinsen und Tilgung aus.

    Die Immobilie aber bringt im 80.000€ ein.

    Da hat er einen Überschuss von 30.000€ pro Jahr.

    Durch die Abschreibung braucht er fast keine Steuern zu zahlen.

    Abzüglich Leerstand und Reparatur von 10.00€ im Jahr bleiben ihm 20.000€ Netto über.

    Für die als Festgeld angelegten 100.000€, die ja als Sicherheit für die Bank dienen sollen, erhält er von der Bank bei 3% weitere 3000€ an Zinsen.

    Abzüglich 25% Abgeltungssteuer bleiben ihm 2250,00€ übrig.

    Demnach hat er aus seinen 100.000€ schon mehr als 22.250€ gemacht.

    Dann die 80.000 aus den ausländischen Einnahmen hinzugerechnet hat er in der Summer mehr als 102.250,00€ erzielt.

    Im Gegensatz von 50.000€, die er bei einer ohne Finanzierung erzielten Einnahmen lässt sich doch der Betrag in Höhe von 102.250€ sehen.
    Oder?

    Selbst wenn er seine ausländischen Einnahmen hier in Deutschland versteuern würde, liegt er noch immer im Vorteil im Gegensatz zu einer Komplettfinanzierung durch eigene Mitteln.

    Viele ausländische Investoren verfahren auf diese Weise.

    Alles gute im neuen Jahr 2012!

    Gruß
     
  5. #4 GeorgPuetz, 06.01.2012
    GeorgPuetz

    GeorgPuetz Erfahrener Benutzer

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    @ hamasor

    Deine Rechnung sieht nur deshalb so gut aus, weil Du die Chancen/Risiken von "Geld anlegen" und "Geld leihen" unterschiedlich ansetzt. Es gibt mehrere Gefahrenmomente in diesem Konstrukt - mache Dir hier mal Gedanken zu. Wenn Dein Beitrag von der Verkäuferschar draußen so umgesetzt wird, habe ich als Gutachter / Sachverständiger in ein paar Jahren wieder viel Arbeit. Beauftragt von den Gerichten. Stichwort Beraterhaftung!
     
  6. #5 hamasor, 07.01.2012
    hamasor

    hamasor Erfahrener Benutzer

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    Hallo, GeorgPuetz

    Es handelt sich natürlich um eine vereinfachte Vorgehensweise, was natürlich nicht eine Beratung im Visier hat.

    Wenn ich sage, dass man günstiger mit Rynair nach Irland fliegt ist zwar richtig aber es bedeutet auch nicht jeder sollte jetzt mit Rynair fliegen.

    Oder wenn ich sage Fastfood ist ungesund, heißt es aber lange nicht, dass ich einen Vergleich zwischen BurgerKing oder Mcdonalds oder Subway mache.

    Oder wenn ich sage, der Urlaub in Italien ist teurer als in Griechenland, damit meine ich nicht, alle sollen ihren Urlaub in Italien abbrechen und nach Griechenland reisen.

    Ungeachtet der Tatsache in meinem Beitrag gilt es, dass die hier vorgetragenen Informationen keineswegs beabsichtigen die Leser zu beraten.

    Es soll vielmehr vorgetragen werden, welche Alternativen einer besseren Finanzierung gibt.

    Jeder muss und soll letztendlich selber entscheiden können, wie er bei einer Finanzierung vorzugehen hat.

    Die Entscheidung kann ich nicht keinem hier abnehmen.

    Trotzdem aber bedanke ich mich für den gut gemeinten Rat von dir.

    Was den Inhalt meines Betrages betrifft, kann ich nur sagen, dass die meisten Finanzierungen in Deutschland auf diese Art verlaufen.

    Bei einer guten Bonität (Ranking unter 6) benötigt die Bank lediglich einen Eigenkapitalanteil in Höhe von 10%.

    In vielen Fällen begnügt sich die Bank lediglich mit den Kaufnebenkosten, die ja auch mittlerweile, Dank der Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 3,5% auf 5%, 10% betragen, falls ein Makler eingeschaltet ist.

    Gruß
     
  7. #6 GeorgPuetz, 08.01.2012
    GeorgPuetz

    GeorgPuetz Erfahrener Benutzer

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    Zitat:
    Was den Inhalt meines Betrages betrifft, kann ich nur sagen, dass die meisten Finanzierungen in Deutschland auf diese Art verlaufen.
    Zitat Ende

    Das stimmt nicht. Die meisten Darlehen für Immobilienfinanzierungen sind ganz normale Annuitätendarlehen. Eine Tilgungsaussetzung kann sich eventuell rechnen, wenn steuerliche Vorteile mit reinspielen. Eine Tilgungsaussetzung mit ausländischen Kapitalanlagen ist sehr exotisch und gibt es nur in Ausnahmefällen.

    Alles das hat seinen Grund in den speziellen (Mehr-)Risiken dieser Finanzierungsform. Eine Tilgungsaussetzung ist grundsätzlich eine Zinsdifferenzspekulation. Mit einer Kapitalanlage im Ausland in womöglich einer anderen Währung als Euro käme noch eine Währungsspekulation obenauf.
     
  8. #7 tell me, 09.01.2012
    tell me

    tell me Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    ich kann nur dem Hamasor zustimmen, dass in Deutschland die Baufinanzierungen mit 10-15% Eigenkapital durchgeführt werden.

    In vielen Fällen ist es so, dass die Banken, zumindest bis vor kurzem, eine Finanzierung ohne Eigenkapital realisiert haben.

    Heute heißt es, dass eine Finanzierung in Höhe des Beleihungswert möglich sei.

    Dies wird so gehandhabt, eil die Banken die Finanzierung in ertsrangig und zweitrangig aufteilen um so die Zinsbindung besser zu gestalten.

    Angenommen eine Objekt kostet 1.0 Mio. €.

    Der Beleihungswert wird mit 85% angesetzt.

    Somit sind die 850.000€ mit erstangigem Darlehen und die restlichen 150.000€ mit zweitrangigem Darlehen versehen.

    Die Zinsen für erstrangige Darlehen sind etwas günstiger als die der zweitrangigen.

    Dabei hat die Bank natürlich die Absicht die Zinsen nach oben heben, was ja zum Nachteil des Kunden ist.

    Aber grundsätzlich gilt, dass die Banken in der Regel eine Finanzierung von Immobilien mit 10% Eigenkapital durchaus realisieren.

    Danach geht auch die Rechnung von Hamasor auf.

    Er muss nicht seine Million für die Objektfinanzierung einsetzen, wenn er die Möglichkeit hat sein Geld besser anzulegen.

    Er kann ja mit seinen 100.000€ schon ein Objekt in Wert von einer Million finanzieren.

    Ob Ausländische Investoren dies in Deutschland zu durchziehen, kann ich nicht im allgemeinen behaupten.

    Aber ich weiß, dass die Israelis und die Holländer bereits kräftig in Deutschland in den Immobilien finanzieren.

    Ich kann von einem Fall berichten, dass die Israelis mit einem Eigenkapital in Höhe von 5.0 Mio. € eine Einkaufspassage in wert von von 50. Mio.€ für nur 30 Mio. € gekaut haben.

    Anzumerken ist, dass die Einkaufspassage bereits in der Hand des Zwangsverwalters lag und kurz vor der Versteigerung stand.

    Die Passage bringt im Jahr etwa 5.0 Mio. € an Mieten ein.

    Durch die Fremdfinanzierung der der 30.Mio € haben sie einen praktischen Bankabtragung in Höhe von (Zins- Tilgung 7%) 3.50 Mio€.

    Somit bleibt ein Bruttoüberschuss von 1.5 Mio € über.

    Auch viele Holländer haben in Deutschland Immobilien auf diesem Wege gekauft.

    Der günstige Zinssatz für Immobilien in Deutschland lässt dies zu.

    In vielen anderen europäischen Ländern ist das so nicht möglich.

    Gruß
     
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  10. #8 GeorgPuetz, 09.01.2012
    GeorgPuetz

    GeorgPuetz Erfahrener Benutzer

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    Zitat:
    Ich kann von einem Fall berichten, dass die Israelis mit einem Eigenkapital in Höhe von 5.0 Mio. € eine Einkaufspassage in wert von von 50. Mio.€ für nur 30 Mio. € gekaut haben.
    Zitat Ende

    Zohan schrieb von ETW/Haus. Ist er Isralie und möchte er 50 Mio. investieren?
     
  11. #9 tell me, 10.01.2012
    tell me

    tell me Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    ich wollte damit ausführen, dass selbst Investoren, die in Deutschland nicht ansässig sind, mit einem geringeren Eigenkapital größere Objekte von Deutschen Banken finanziert bekommen können.

    Warum soll ein Deutscher in Deutschland, bei guter Bonität, keine Wohnung mit geringerem oder fast ohne Eigenkapital nicht finanziert bekommen kann.

    Die Bauzinsen in Deutschland sind günstig. Dies ist aber nicht alleine von Banken realisiert, sondern es ist eine Staatsphilosophie.

    Wenn ich eine Wohnung für 100.000€ kaufen will und 10.000€ Eigenkapital mitbringen kann und eine gute Stelle habe, bei der ich monatlich 2000,00€ verdiene und meine Ausgaben sich im Rahmen halten, dann bekomme ich die Wohnung von der Bank zu guten Zinskonditionen finanziert.

    Das sind halt praktische Erfahrungswerte, von Hamasor berichtet hat.

    So etwas ist in Frankreich oder Spanien und Italien nicht möglich. Dort wird man viel mehr Eigenkapital benötigen.

    Aber dennoch würde ich mich freuen, wenn du über deine Erfahrungen diesbezüglich hier detailliert würdest.

    Gruß
     
Thema: Finanzieren oder mit eigenkapital bezahlen?
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