Warum unterschiedliche Beleihungswerte für Immobilien?

Dieses Thema im Forum "Immobilien" wurde erstellt von Gast, 19.09.2012.

  1. Gast

    Gast Gast

    Guten Morgen,

    Ich habe ein Wohn-und Geschäftshaus in Köln. Die Zinsbund läuft in zwei Jahren aus und möchte ein Forward-Darlehen mit der einer neuen Bank, die Deutsche Bank, vereinbaren. Derzeit ist das Objekt bei der KSK-Köln finanziert. Die KSK-Köln hat mir ein schlechtes Angebot gemacht. Deshalb will ich die Bnk wechseln. Die Deutsche Bank bietet bessere Konditionen. Dafür hat sie ein Gutachten erstellen lassen. Dabei ist der Beleihungswert wesentlich niedriger als der von KSK-Köln vor mehr als 4 Jahren erstellten Beleihungswert ausgefallen. Dabei haben sich die Mieieinnahmen seit dem Gutachten der KSK-Köln wesentlich erhöht und auch habe ich viel in das Objrkt investiert gehabt.

    Kann mir jeman erklären, warum die Deutsche Bank einen viel niedrigeren Beleihungswert erstellt, als die KSK-Köln? Obwohl das Objekt in der Zeit seh viel an Wert gewonnen hat.

    Herzlichen Grüße
    Norbert
     
  2. Anzeige

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Nicht umsonst Bestseller!
    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. Ubama

    Ubama Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    11.01.2012
    Beiträge:
    247
    Zustimmungen:
    0
    Die Banken haben Narrenfreiheit bei der Erstellung der Beleihungswerte

    Hallo,

    Das ist ein allgemeines Problem. Die Banken haben die Narrenfreiheit die Beleihungswerte für Immobilien nach Belieben zu erstellen.

    Dafür gibt es leider keine einheitliche Richtwerte.

    Auch ein Kontrollorgan für die Banken diesbezüglich gibt es auch nicht.

    Du kannst aber das alte Gutachten der KSK der deutschen Bank vorlegen und dich nach den Gründen erkundigen.

    Gruß
     
  4. Gast

    Gast Gast

    Grundsätzlich ist es richtig, dass die Institute die Beleihungswertermittlung quasi individuell festlegen können.
    Dies hängt zum einen damit zusammen, dass es Grundsätze für die Beleihungswertermittlung, insbesondere an den Sicherheitenansatz gibt (hierzu liegt sogar ein Erlass des Innenministeriums vor).
    Jedoch ist zu ergänzen, dass es auch hausinterne Bandbreiten gibt und der jeweilige Taxator subjektiv geprägt eine objektive Einschätzung abgeben muss, die dem Sicherheitsgefühl des Kreditinstituts entspricht - sowas nennt man Geschäftsstrategie bzw. Geschäftspolitik.

    Ferner ist zu ergänzen, dass die Beleihungswertermittlung nichts, aber auch wirklich nichts, mit einer Verkehrswertermittlung eines Gutachters oder Sachverständigen zu tun hat. Anders als der Verkehrswert, der den fairen Preis zum Zeitpunkt der Ermittlung darstellt, ist der Beleihungswert, der Wert mit dem nachhaltig und langfristig kalkuliert wird - insbesondere in den späteren Abschlägen für eine mögliche Zwangsverwertung muss dafür Rechnung getragen werden.

    Die getätigte Investitionen sind sicherlich werterhaltend und in einem gewissen Maß auch wertsteigernd, jedoch müssen mehr Faktoren in der Beleihungswertermittlung berücksichtigt werden (Renovierungsstau, Lage, Mietstruktur, Leerstände)
    Beispielsweise können Mieten über dem Mietspiegel in der Beleihungswertermittlung keine Berücksichtigung finden, da diese für die jeweilige Region - objektiv betrachtet - eigentlich nicht auf Dauer erzielbar scheinen.

    Darüber hinaus sind Forwards mit 2 Jahren Vorlauf ohnehin seltenst rentabel, da hierfür bei allen Instituten p.M. Zinsaufschläge genommen werden - kann schon mal in deinem Fall 0,5% ausmachen.
    Wenn du ein Mietobjekt hast, warum gehst du nicht den Weg über den Tilgungsersatz??
    Somit könntest du über einen längeren Zeitraum die Darlehenszinsen in der Steuer geltend machen - das ist auch beim Angebot der KSK i.Vgl. zur Deutschen Bank zu überlegen...

    In dem einen Fall (Dt. Bank) bist du vielleicht früher fertig, aber dafür musst du dann auch mehr Steuern bezahlen, da nichts mehr abzugsfähig ist außer der AfA.

    Ergänzend muss man die Frage an die Dt. Bank stellen:
    Wenn die BW-Ermittlung deutlich niedriger ausfällt, heißt es auch dass der Sicherheitenansatz geringer sein wird.
    Möchten die Herren Dt.Banker etwa eine Lebensversicherung oder ähnliches als zusätzliche Sicherheit haben für die dann auch noch ein Beitrag erforderlich wird? Wenn ja, ist das im Kreditangebot auszuweisen gem. EU-Richtlinie.

    Ich wünsche viel Erfolg.
     
  5. #4 hamasor, 02.10.2012
    Zuletzt bearbeitet: 02.10.2012
    hamasor

    hamasor Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    18.09.2011
    Beiträge:
    380
    Zustimmungen:
    0
    Hallo, lieber Gast vom 28.09.12

    Vielen Dank für deinen sehr guten Beitrag.

    Es wäre schön, wenn du dich registrieren lassen und weitere so nützliche Beiträge verfassen würdest.

    Die Community wäre dir sehr sehr dankbar.

    Danke nochmal an dieser Stelle
    Hamasor
     
  6. Anzeige

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Nicht umsonst Bestseller!
    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
Thema: Warum unterschiedliche Beleihungswerte für Immobilien?
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. warum beleihungswert?

    ,
  2. unterschiedliche Beleihungswerte

    ,
  3. kreissparkasse immobilien finanzierung gutachter

Die Seite wird geladen...

Warum unterschiedliche Beleihungswerte für Immobilien? - Ähnliche Themen

  1. Warum lohnt sich ein Investment in Onecoins?

    Warum lohnt sich ein Investment in Onecoins?: Warum lohnt sich ein Investment in Onecoins? Der Onecoin-Vertrieb läuft auf vollen Touren. In den letzten Monaten hat sich der Kurs rasant...
  2. Hilfe ! Warum dauert es solange ?? Kompliziert !

    Hilfe ! Warum dauert es solange ?? Kompliziert !: Hallo bin bischen Verzweifelt... Hoffe jemand kann mir helfen ... Mein Papa und meine Mama haben für mich auf einem Sparbuch Geld Hinterlassen...
  3. warum ist der Spitzenrefinanzierungssatz höher als der Hauptrefinanzierungssatz?

    warum ist der Spitzenrefinanzierungssatz höher als der Hauptrefinanzierungssatz?: Hallo zusammen, warum ist der Spitzenrefinanzierungssatz höher als der Hauptrefinanzierungssatz? Im ersten Falle wird doch am nâchsten Tag,...
  4. Warum dauern Überweisungen soooo lange?

    Warum dauern Überweisungen soooo lange?: > Hallo, ich bin neu hier und habe ein Frage an Insider. Wenn jemand über seine Hausbank eine Geldsumme per Online an einen Empfänger...
  5. Warum sind Seltene Erden so wichtig?

    Warum sind Seltene Erden so wichtig?: Warum sind Seltene Erden so wichtig? Die Seltenen Erden sind Synonym für den technischen Fortschritt. Drei Beispiele: Ohne diese Elemente hätte es...