Wann sollte man Umshculden?

[Gast]

Hallo,

ich habe vor 6 Jahren ein MFH für 450.000€ gekauft und die Gesamtsumme für 5,5% finanziert bekommen.

Jetzt liegen die Zinsen bei ca. 2,9%. Wenn ich den alten Vertrag auflöse muss ich an die Bank ja für die restlichen 4 Jahre der Zinsbindung Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Das ist sicher.

Aber wie hoch wird dieser Betrag sein? Lohnt sich trotzdem eine Umschuldung vorzunehmen?

Wird die neue Bank bei den günstigen Zinsen auch die Vorfälligkeitszinsen mit finanzieren oder nicht?

Falls ja, würde es sich lohnen die Umschuldung aufgrund der niedrigen Zinsen doch noch zu realisieren?

Wer hat hierbei Erfahrungen und kann mich ein wenig aufklären?

Danke

 

[Ubama]

Hi,

am besten gehst du zu deiner Bank und lässt du es dir vorrechnen, was deine jetzige Bank für die vorzeitige Beendigung des Darlehensvertrages an Vorfälligkeitszinsen verlangt.

Danach kannst du zu der neuen Bank gehen und dir rechnen lassen, wie günstig es für dich wird, wenn du deine Umschuldung vornehmen willst.

Bei deiner jetziger Bank zahlst du jeden Monat eine bestimme Rat.

Darin sind Zinsen und Tilgung erhalten.

Angenommen deine neue finanziert auch die Vorfälligkeitszinsen mit und wenn erst danach die Rate günstiger ist und du während der neuen Zinsbindungszeit die Vorfälligkeitszinsen austilgst, dann lohnt sich eine Umschuldung auf jeden Fall.

Dabei müsstest du ja einen gewissen Teil deiner 450.000€ Schulden bei der jetzigen Bank getilgt haben und deine Immobilie an Wert gewonnen haben.

Damit hast du viel bessere Voraussetzungen für ein zinsgünstiges Darlehen.

Aber du solltest dir es vorrechnen lassen und lass die Zusage von beiden Banken schriftlich geben.

Sonst liegst du in der Luft.

Gruß

 

[GeorgPuetz]

Es gibt mehrere Aspekte zur Entscheidungsfindung.

1. Vorfälligkeitsentschädigung (VE)
Die Rückzahlung des aktuellen Darlehens kostet eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die konkrete Berechnung ist von diversen Gerichten - vom Bundesgerichtshof bis hin zu Amtsgerichten - festgelegt worden, wenn bestimmte Eingangsvoraussetzungen vorliegen (z.B. Hausverkauf, abgelehnte Darlehenserhöhung, …). Sind diese Gründe nicht gegeben, kann der Geldgeber bis zum Doppelten verlangen - die Sittenwidrigkeitsgrenze oder auch als Wucher bezeichnet. Das kann also richtig satt teuer werden.

Die Banken rechnen sehr häufig die Vorfälligkeitsentschädigungen falsch, lasse diese von einem Sachverständigen überprüfen.

Ob eine Mitfinanzierung der VE möglich ist, ist abhängig vom Beleihungsauslauf, den die Bank ermittelt. Hierzu müsste man mehr Zahlen zum Objekt und zu der bisherigen Finanzierung haben. Wenn der Beleihungsauslauf passt, kann die VE mitfinanziert werden.

2. Ob sich diese Aktion lohnen wird, weiß heute niemand. Weil heute niemand weiß, wie die Konditionen in 4 Jahren sein werden.

Vergleich der Möglichkeiten:

Variante 1: abwarten
Es wird nichts unternommen. Der aktuell niedrige Darlehenszins erhöht sich in den nächsten Jahren wieder auf das Niveau des ursprünglichen Darlehenszinses. Die Anschlussfinanzierung wird zu gleichen Konditionen wie ursprünglich vereinbart fortgeführt.

Variante 2: Vorfälligkeitsentschädigung
Das Darlehen wird vorzeitig prolongiert unter Zahung einer Vorfälligkeitsentschädigung, die mitfinanziert wird. Die Konditionen sind dann bis zum Darlehensende fest.

Variante 3. Forwarddarlehen
Um sich das aktuelle Zinsniveau zu sichern, wird ein Forwarddarlehen abgeschlossen. Wartezeit 5 Jahre, von da ab dann noch 23 Jahre Restlaufzeit. Zinsbindung über den gesamten Zeitraum. Der Vorteil ist, dass es keine VE gibt. Beachten Sie die Risiken von Forwarddarlehen: z.B. Nichabnahme, weil die Immobilie zwischenzeitlich verkauft wurde - deshalb wieder eine VE möglich. Oder Bonitätsprüfung zum Zeitpunkt der Auszahlung, bei verschlechterter Bonität keine Auszahlung, dafür aber noch eine VE oben drauf. Da kommt es dann knüppeldick.

Die Berechnung der Varianten kann ich leider nicht hochladen - PDF`s gehen nicht. Deshalb hier der Link zum Dokument:
https://sites.google.com/site/eselstreckdich1/honorarberatung/anschlussfinanzierung---teil-1