Warmmiete oder Kaltmiete für Berechnung der Kosten

[Melly]

Hallo Zusammen,

ich möchte mir demnächst ein Haus mit 4 Wohnungen kaufen und kalkuliere derzeit meine Kosten.

Bei der Berechnung habe ich alles berücksichtigt jedoch weiss ich nicht ob ich hier die Warmmiete oder die KAltmiete bei der BErechnung der Kosten nehmen soll.

Meine Einnahmen und Ausgaben möchte ich so in Auge haben und so möchte ich auch sehen, was mir am Ende des Monats zum Ausgebn übrig bleibt.

Gibt es überhaupt Seiten, über die man die Kosten für eine Immobilie auch direkt berechnen lassen kann, wenn man die wichtigsten Daten eingibt?

Welche Immobilienkosten sollte man eigetlich noch mit einbeziehen, wenn es um die Mieterkosten geht.

Ich möchte die Wohnungen also alle vermieten und nicht selbst bewohnen.

Welchen Tipp könnt ihr mir da sonst noch geben?

Danke sehr!

Melly

 

[Keller]

Hallo Melly,

Grundsätzlich geht man von Kaltmieten als Einnahmen aus.

Denn Warmmieten enthalten unter anderem sämtliche Betriebskosten wie Heizung, Abfallgebühren, Versicherungskosten, Grundbesitzabgaben.

Diese Kosten kann man fast alle auf den Mietern umlegen müssen aber zunächst von dir getragen werden.

Diese Nebenkosten kannst du durch monatliche Vorauszahlungen von dem Mieter holen und am Ende des Jahres durch die NB-Kostenabrechnung kannst sehen ob die Vorauszahlungen ausreichend waren oder diese angepasst werden müssen.

Angenommen du hast einen Mieter der dir für eine der Wohnungen 500,00 Kaltmiete zahlt.

Diese Miete ist für dich als Nettoeinnahme ausschlaggebend nur diesen Betrag kannst du in deine Berechnungen einbeziehen.

Der Mieter muss auch für die oben genannten Postionen Vorauszahlungen an dich leisten die du aber weitergeben musst.

Du musst Öl oder Gas kaufen zum Heizen.

Das Geld zahlst du im Voraus und holst dir durch die eben genannten Vorauszahlungen vom Mieter.

Dann gibt es Grundbesitz-abgaben die du an die Kommune zahlen musst. Diese kannst du auch von deinem Mieter durch Vorauszahlungen ein, solange die Wohnung vermietet ist.

Aber falls einer der Wohnungen leersteht kannst du halt diese Kosten nicht reinholen und somit sitzt du auf diese Kosten.

Deswegen ist ein Leerstand in doppelter Hinsicht nachteilig für den Vermieter.

Die Banken nehmen die Nettomiete als Basis für die Einkünfte eines Objektes an und ziehen davon noch 25% als sogenannten Bewirtschaftungskosten ab.

Sie berechnen den eventuellen Leerstand und die Reparaturen in die Kalkulation ein.

Gruß