B
Baui
Hallo Zusammen,
ich wollte ein MFH mit 3 Wohnungen verkaufen. Eine davon wollte der Käufer selbst bewohnen. Das wäre in diesem Fall die größte Wohnung. Da wir von einem recht hohen Wert sprechen, der von einem Gutachter bestätigt wurde hat mir der Käufer gesagt, er schafft es nicht die Finanzierung zu stämmen weil ihn bereits die Kaufnebenkosten auffressen. Er hat das Geld für die weichen Kosten aber müsste den Rest zu 100% finanzieren und das wäre ihm bei einer Bankseitig erwarteten Tilgung von 3% eine zu hohe Belastung. Schuld wäre nach Aussage der Banken und das habe ich jedesmal gehört die Wohnimmobilienkreditrichtline. Das ist mir jetzt so und ähnlich schon 7x passiert.
Ich habe nun zwei Ideen wie es doch klappen könnte das Objekt zu verkaufen.
1. Ich räume dem Käufer ein Erbbaurecht mit allen Rechten auch als Vorang für die Bank im Grundbuch ein. Das Grundstück kann er dann in 10 Jahren käuflich erwerben und wir rechnen den Pachtzins auf den Kaufpreis an. Im Erbbauvertrag wird als Wert der heutige Grundstückswert hinterlegt. Die Erbbauzeit auf 50 Jahre festgelegt weil viele Banken eine Mindestlaufzeit erwarten. Geht das so?
2. Ich biete dem Käufer eine Stundung an und lasse mir eine nachrangige Grundschuld eintragen. Den Wert der Grundschuld würde ich auf Ein Sechstel des Wertes beziffern. Dieses "Darlehen" würde ich endfällig stellen in 20 Jahren mit der Möglichkeit einer jederzeitigen Sondertilgung. Zinsen und Ablöse würden dann erst in 20 Jahren fällig als Gesamtsumme. Grundidee wäre: Die Belastung des Käufers steigt dadurch nicht, er wird sofort Eigentümer, ich habe die Grundschuld als Sicherheit und habe Fünf Sechstel ausbezahlt bekommen womit ich super leben könnte und nach 20 Jahren ist so viel getilgt, dass er die freien Grundschuldteile wieder revalutieren könnte und somit auf jeden Fall mich bzw. mein Darlehen eben diese Eine Sechstel ablösen kann.
Ich könnte damit gut leben und eigentlich wäre jeder glücklich. Wenn der Käufer dann wenn er etwas Geld über hat immer wieder eine Sondertilgung vornimmt ist nach 20 Jahren die Belastung oder revalutierung auch geringer.
Zum weiteren dürfte dies meiner Meinung nach den BLA entsprechend senken weil diese nachrangige Grundschuld wie Eigenkapital wirkt.
Was wäre also grundsätzlich besser? Und wären beide Varianten denkbar?
Mit besten Grüßen und im Voraus vielen Dank,
Horst Weimersheim
ich wollte ein MFH mit 3 Wohnungen verkaufen. Eine davon wollte der Käufer selbst bewohnen. Das wäre in diesem Fall die größte Wohnung. Da wir von einem recht hohen Wert sprechen, der von einem Gutachter bestätigt wurde hat mir der Käufer gesagt, er schafft es nicht die Finanzierung zu stämmen weil ihn bereits die Kaufnebenkosten auffressen. Er hat das Geld für die weichen Kosten aber müsste den Rest zu 100% finanzieren und das wäre ihm bei einer Bankseitig erwarteten Tilgung von 3% eine zu hohe Belastung. Schuld wäre nach Aussage der Banken und das habe ich jedesmal gehört die Wohnimmobilienkreditrichtline. Das ist mir jetzt so und ähnlich schon 7x passiert.
Ich habe nun zwei Ideen wie es doch klappen könnte das Objekt zu verkaufen.
1. Ich räume dem Käufer ein Erbbaurecht mit allen Rechten auch als Vorang für die Bank im Grundbuch ein. Das Grundstück kann er dann in 10 Jahren käuflich erwerben und wir rechnen den Pachtzins auf den Kaufpreis an. Im Erbbauvertrag wird als Wert der heutige Grundstückswert hinterlegt. Die Erbbauzeit auf 50 Jahre festgelegt weil viele Banken eine Mindestlaufzeit erwarten. Geht das so?
2. Ich biete dem Käufer eine Stundung an und lasse mir eine nachrangige Grundschuld eintragen. Den Wert der Grundschuld würde ich auf Ein Sechstel des Wertes beziffern. Dieses "Darlehen" würde ich endfällig stellen in 20 Jahren mit der Möglichkeit einer jederzeitigen Sondertilgung. Zinsen und Ablöse würden dann erst in 20 Jahren fällig als Gesamtsumme. Grundidee wäre: Die Belastung des Käufers steigt dadurch nicht, er wird sofort Eigentümer, ich habe die Grundschuld als Sicherheit und habe Fünf Sechstel ausbezahlt bekommen womit ich super leben könnte und nach 20 Jahren ist so viel getilgt, dass er die freien Grundschuldteile wieder revalutieren könnte und somit auf jeden Fall mich bzw. mein Darlehen eben diese Eine Sechstel ablösen kann.
Ich könnte damit gut leben und eigentlich wäre jeder glücklich. Wenn der Käufer dann wenn er etwas Geld über hat immer wieder eine Sondertilgung vornimmt ist nach 20 Jahren die Belastung oder revalutierung auch geringer.
Zum weiteren dürfte dies meiner Meinung nach den BLA entsprechend senken weil diese nachrangige Grundschuld wie Eigenkapital wirkt.
Was wäre also grundsätzlich besser? Und wären beide Varianten denkbar?
Mit besten Grüßen und im Voraus vielen Dank,
Horst Weimersheim
