Haus verkaufen und mit dem Darlehen ein anderes kaufen.

[Gast]

Hallo,

Meine Frage an die Runde: Ich habe vor mehr als 6 Jahren mir ein Mehrfamilienhaus gekauft.

Ich habe das Haus saniert und alle Wohnungen vermietet. Jetzt gibt einen Investor, der gerne mein Haus kaufen will.

Er bietet mir auch schönes Geld an. Ich habe aber zwei Probleme.

Zum einen habe ich das Haus noch keine 10Jahre im Bestand.

Wenn ich es vor Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkaufe, dann muss ich Spekulationssteuer zahlen.

Das wäre nicht das schlimmste. Auf dem Haus ist noch 400.000€ der Bank als Grundschuld eingetragen.

Ich Schuld der Bank noch 260.000€.

Falls ich das Haus verkaufen sollte, muss ich ja dieses Geld der Bank zurückgeben.

Die Bank wird mit Sicherheit Vorfälligkeitsentschädigung für den vorzeitig zurückgezahlten Kredit haben wollen.

Dieser von der Bank geforderter Betrag verzehrt aber meinen Gewinn, so das es am Ende nicht viel übrig bleibt und ein Verkauf sich aber nicht mehr lohnt.

Ich habe dem Kaufinteressenten angeboten dieses Restdarlehen zu übernehmen.

Das will er nicht, weil derzeit die Zinsen viel niedriger sind als dem damals von mir vor 6 Jahren aufgenommenen Kredit.

Derzeit liegen die Zinssätze bei 3,5% bis 4%.

Damals habe ich das Geld für 5,85% geliehen bekommen.

Aus diesem Grund will der Kaufinteressent mein Restdarlehen nicht übernehmen.

Es ist auch verständlich.

Als einiger Ausweg bleibt, dass ich das Haus doch verkaufe und mit dem Restdarlehen von 260.000€ mir ein weiteres Haus zu lege.

Macht meine Bank dies mit?

Oder ist besser ich zahle das Geld zusammen mit der Vorfälligkeitsentschädigung zurück und hole mir ein günstiges Darlehen für ein neues Haus

Was wird sie verlangen und vor allem welche Kosten kommen auf mich zusätzlich zu?

Bitte um Erfahrungsaustausch hier im Forum.

herzlichen Dank an alle.

 

[GeorgPuetz]

Den Vorgang nennt man Pfandtausch. Altes Haus verkaufen und die vorhandene Finanzierung auf eine andere Immobilie übertragen. Auf die neue Immobilie wird dann wieder eine Grundschuld eingetragen. Die Bank muss mit dem Pfandtausch einverstanden sein, muss also das Ersatzobjekt akzeptieren. Bespreche das mit der Bank.

Richtig ist: wenn das alte Darlehen übernommen wird, muss man keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Der Nachteil ist aber, dass die Restlaufzeit nur noch wenige Jahre ist und man sich so den aktuell sehr niedrigen Zins nicht für die Zukunft sichert. Bei einem neuen Darlehen mit einer langen Zinsfestschreibung - z.B. 15 oder 20 Jahren - konserviert man sich die niedrigen Zinsen für diesen Zeitraum. Das sollte sich für die Zukunft lohnen.