Ohne Bank zum Eigenheim

[Gipfelstürmer]

Drum prüfe, wer sich….

Immer mehr Bauwillige, die bei ihrer Bank eine Baufinanzierung beantragen, erhalten wegen immer wieder verschärfter Vorschriften auf Bankenseite einen überraschenden, weil ablehnenden Bescheid. Auch bei einer Prolongation, eine Verlängerung der Baufinanzierung, gelten erhöhte Anforderungen. Gerade Selbständige sind von den negativen Entscheidungen betroffen, Banken oder Bausparkassen lassen sie im Regen stehen. Die Baufinanzierung über die Mitgliedschaft in einer Wohnungsbaugenossenschaft bietet eine elegante, praxisbewährte Lösung.

Selbständig und bau- oder kaufwillig, dass kann beim Thema Immobilien leicht zum Widerspruch werden. Heute genügen z.B. schon eine Unregelmäßigkeit mit dem Handyvertrag der Tochter und ein daraus resultierender Schufa-Eintrag. Schon ist ein klassisches KO-Kriterium für die Zusage einer Finanzierung durch Banken oder Bausparkassen erfüllt.

Viele Selbständige bringen in bester Absicht handelnd ihre selbst genutzte Immobilie – quasi als Startkapital - mit in die eigene Firma ein. Steht dann eine Verlängerung des Kredits an, sollte man sich schon mal darauf einstellen, dass es düster für eine neue Zinsfestschreibung aussieht. Plötzlich legen Banken völlig neue Kriterien zu Grunde, so zählt nicht nur mehr die hinterlegte Sicherheitsleistung, besonders das Thema Kapitaldienstfähigkeit rückt in den Fokus.

Beim Abschluss der Finanzierung wurde ihre Immobilie noch als völlig ausreichende Sicherheit bewertet und beliehen. Heute dagegen sprechen vielleicht die etwas schleppende geschäftliche Entwicklung, eine Neueinwertung der betreffenden Immobilie durch die Bank oder eine verringerte Prognose der Ablaufleistung einer hinterlegten Lebensversicherungspolice – Zinstief und Finanzamt lassen grüßen - eine andere Sprache.

Die Bank wird in so einem Fall mit hoher Wahrscheinlichkeit die Finanzierung ablehnen, bei Genehmigung aber einen höheren Kreditzins fordern, egal ob Neu- oder Anschlussfinanzierung. Meist steht man noch vor einer weiteren Barriere, es wird zusätzlich – unter den jetzt geltenden Gesichtspunkten - eine Bürgschaft von einem „Dritten“ gefordert, da das Risiko des finanzierenden Instituts unter den aktuellen Kriterien neu bewertet wird. Finanzierungsangebote aus dem weltweiten Netz, sind nur auf den ersten Blick eine Alternative. Schaut man genauer hin, schwindet im Dickicht des seitenlangen Kleingedruckten und einer Schwindel erregenden Zinshöhe schnell jegliche Zuversicht. Der zweite Blick kann teuer zu stehen kommen…

Die Alternative…

Gott sei dank gibt es ihn, den alternativen Weg zu den eigenen vier Wänden ohne Bankdarlehen und Bausparkasse. Kunden, die keinen Baukredit oder keine Verlängerung des bestehenden Kredits mehr erhalten, wählen dazu die genossenschaftliche Variante.

Als Mitglied einer Genossenschaft löst sich so manche Finanzierungs-Problematik in Wohlgefallen auf, denn die finanziellen Aspekte sind bei den beiden Varianten völlig unterschiedlich. So genießt das Mitglied einer Genossenschaft die Vorteile von Immobilien-Eigentümer und Mieter. Die Bonität des Kunden spielt bei der genossenschaftlichen Variante der Finanzierung nur noch eine untergeordnete Rolle, weshalb auch nur eine einfache Liquiditätsprüfung stattfindet.


Baufinanzierung: Zwei Wege, ein Ziel

Bei der bekannten Kreditfinanzierung von Immobilien steht der Bauherr als Eigentümer im Grundbuch. Der Kreditgeber, also Bank oder Bausparkasse, lassen sich als Sicherheit eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Das bedeutet bei Störungen im Tilgungsverlauf den unmittelbaren Zugriff auf die Immobilie und weiter auf das Privatvermögen des Bauherrn.

Völlig anders sieht die Situation dagegen bei der Genossenschaftsfinanzierung aus. Hier findet man die Genossenschaft als Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen. Für "Genossen" oder "Genossin" steht im Grundbuch zur Sicherung seiner/ihrer Rechte eine 25-jährige Auflassungsvormerkung, gleichzeitig besteht ein Mietvertrag / Nutzungsvertrag. Die gesamte Zeit über kann der Genosse nun mit Mietsicherheit wohnen.

Auch die Absage einer Kreditverlängerung lässt sich genossenschaftlich umschiffen, die Genossenschaft erwirbt und der bisherige Eigentümer nutzt das Objekt weiter wie bisher. Der Kauf löst die Löschung von Kredit und Eintrag des Kreditinstituts im Grundbuch aus. Das wiederum bedeutet, dass die Immobilie für das Mitglied der Genossenschaft völlig ohne Schulden finanziert ist.

Der Aufwand für die Nutzung des Wohnobjekts beträgt, z.B. bei der Fides Wohnungsbau e.G., 5,5 % der Investitionssumme pro Jahr - auf 25 Jahre vertraglich festgeschrieben. Die Kosten sind damit festgezurrt, eine Anschlussfinanzierung während der Laufzeit wird überflüssig. Kein Kredit, keine Schulden bedeuten auch verminderte Insolvenzgefahr und keine Zwangsvollstreckung. Auch ein Kreditverkauf – wie heute häufig von Kreditinstituten praktiziert – bleibt außen vor.

Unbenommen bleibt "Genossin" und "Genosse" das Recht, den Nutzungsvertrag fristgerecht jederzeit zu kündigen. Weiter kann nach Ablauf der vereinbarten 25 Jahre der Status Quo verlängert werden, das schafft ein zusätzliches Plus an Planungssicherheit z. B. für die Altersvorsorge. Alternativ besteht die Möglichkeit, jederzeit zum von der Genossenschaft bezahlten Einstandspreis und den Nebenkosten die Immobilie abzulösen und so Eigentümer zu werden.

 

[marco]

Hallo, Gipfelstürmer,

zunächst schön, dass du zu uns gefunden hast.
Das mit dem Titel "Ohne Bank zum Eigenheim" ist schon recht interessant. Wir leben in einer Gesellschaft, in der ohne Banken fast nichts mehr geht. Zumindest, glauben wir, dass es so sei.

Es ist aber eine Alternative Vorgehensweise, was du vorschlägst. In den südlichen Ländern wird fast immer verfahren.

Aber in Deutschland sind wir durch die sehr niedrigen Bauzinsen dermaßen verwöhnt, dass wir, falls wir vorhaben, zu bauen, direkt zu der nächsten Bank laufen.

Dies liegt auch daran, dass der Staat uns zu den Banken verdammt hat. Ohne Banken dürfen wir überhaupt nichts machen.

Sogar einen Antrag auf die staatlichen Mitteln, wie die KfW, dürfen wir nicht ohne die eigene Hausbank stellen.

Sicher, die Zinsen hierzulande sind für das Bauvorhaben aller male günstiger als in sehr vielen anderen Ländern.

Aber deshalb hat sich auch nicht das Modell, was du vorgeschlagen hast, leider nicht durchsetzen können.

Wir sind zu sehr individualistisch eingestellt und wollen, das was wir begehren, alleine für uns haben.

Wir wollen nichts mit anderen Teilen. Die Art des baugenossenschaftlichen Bauvorhaben ist in anderen Ländern überewigend in Anwendung, wobei hier zu Lande sehr sehr einzeln möglich ist.

Allerdings Gewerkschaften (Neue Heimat), die Deutsche Bundespost, die Deutsche Bahn haben in den fünfziger und sechziger Jahren derartige Projekte umgesetzt aber letztendlich waren es Projekte, die nicht auf den Einzelnen abgestimmt waren.

Letztendlich sind auch diese Projekte heute kaum sichtbar.

Die 40000 Wohnungen der Neuen Heimat wurden von Jahren verscherbelt.

Ich würde mich freuen, wenn du das Vorhaben auf der praktischen Scheine ein wenig erläutern würdest.

Vielleicht wäre dies eine echte Alternative für die Finanzierung über die Bank.

 

[Gipfelstürmer]

Hallo Marco,

gerne komme ich Deinem Wunsch nach und möchte das Ganze etwas genauer erläutern.

Der EigenheimPlan
5 einfache Schritte zur eigenen Immobilie

1. Der erste Schritt

Interessent oder Interessentin treten zunächst der Wohnungsbaugenossenschaft bei, dazu zeichnet er/sie Anteile und wird Mitglied in einer leistungsstarken Genossenschaft.

2. Sparphase

Das Mitglied spart in dieser Phase monatlich Beiträge, bis das vereinbarte, individuelle Sparziel in Höhe der „gezeichneten Einlage“ erreicht ist.
Die Einlage wächst jetzt zusätzlich durch gewinnabhängige Dividendenausschüttungen der Wohnungsbaugenossenschaft. In dieser Phase tragen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, Ihr Arbeitgeber mit der Arbeitnehmer-Sparzulage und Vater Staat mit einer attraktiven Wohnungsbauprämie zum Wachstum Ihrer Einlage bei.

3. Kauf

Schon nach etwa zwei Jahren kann Ihr Kaufwunsch geprüft werden. Bei positivem Ergebnis erwirbt die Genossenschaft die vom Mitglied vorgeschlagene Wunschimmobilie ( auch eine Wohnung in einer Anlage "betreutes Wohnen" ist möglich ). Die maximale Investitionssumme, zu der ein Wunschobjekt erworben werden kann, errechnet sich aus dem 5-fachen des bestehenden Ansparguthabens. Das Minimumansparguthaben z.B. beträgt 10.000,- €. In diesem Fall beträgt die maximale Investitionssumme durch die Genossenschaft 50.000,- €.


4. Mietphase

Nachdem die Genossenschaft das Wunschobjekt erworben hat, kann das Mitglied Haus oder Wohnung 25 Jahre zu einem festgelegten, nicht veränderlichen Mietpreis nutzen. Der Aufwand für die Nutzung des Wunschobjektes beträgt z.B. bei der Fides Wohnungsbau e.G. 5,5 % der Investitionssumme pro Jahr. Die Kosten sind damit festgezurrt. Unbenommen bleibt der Genossin und dem Genossen das Recht, den Nutzungsvertrag fristgerecht jederzeit zu kündigen. Weiter kann nach Ablauf der vereinbarten 25 Jahre die Überlassung des Objektes verlängert werden. Alternativ besteht die Möglichkeit, jederzeit zum von der Genossenschaft bezahlten Einstandspreis und den Nebenkosten die Immobilie abzulösen und so Eigentümer zu werden.


5. Vom Mieter zum Eigentümer

Schon nach zwei Miet-Jahren kann das Mitglied Eigentümer seiner ausgewählten Immobilie werden, wenn der Wunsch besteht. Zugrunde liegt dann der ursprüngliche Einstandspreis der Genossenschaft für das Wohnobjekt inklusive aller bis zum möglichen Erwerb angefallenen Nebenkosten. Selbstverständlich kann diese Option im Grundbuch eingetragen werden. Dazu hat das Mitglied jederzeit das Recht, den Erwerb des eigen genutzten Objektes zu fordern. Der Preis setzt sich immer aus dem ursprünglichen Kaufpreis der Genossenschaft zuzüglich aller Kaufnebenkosten zusammen. Natürlich wird auf den Kaufpreis das vorhandenen Ansparguthaben angerechnet.


Vorteile, die zählen

+ „Eigenheim“ ohne Bank-Darlehen
+ Wunsch-Immobilie ohne Schulden
+ Ein Leben lang sicher Wohnen
+ keine Mieterhöhungen mehr
+ Kaufpreissicherheit über 25 Jahre
+ Überschaubare Laufzeit
+ Inflationsgeschützte Sachwert-Investition
+ Rendite für Guthaben
+ Jährliche Prüfung durch den Genossenschaftsverband
+ Bei einem arbeitsbedingtem Ortswechsel oder z.B. einer Scheidung bleiben sie flexibel und können die Immobilie jederzeit an die Genossenschaft zurückgeben. Ihr Ansparguthaben erhalten sie zurück.
+ Sichere Altersvorsorge - Der EigenheimPlan unterstützt den Erwerb einer Immobilie und stellt einen Pfeiler für ein sicheres Altersvorsorgekonzept dar. Ansprüche auf Nutzung und Erwerb des Wunschobjektes sind sogar vererbbar.